百亿房企整体净负债率下行 北大资源恒盛地产超300%

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  百亿营收上市房企整体净负债率下行 北大资源、恒盛地产却超300% | 特别报道

  投资时报 黄凤清

  A股中该级别企业有21家超过100%,港股内房企中这一数值为10家

  

  作为资金密集型行业,房地产企业的经营扩张往往离不开融资,其中,银行贷款和发债是当前重要的融资手段。在金融监管加强、去杠杆的大背景下,2018年房企融资规模依然维持在高位。

  2019年1月25日,中国人民银行发布《2018年金融机构贷款投向统计报告》。该报告显示,2018年末房地产开发贷款余额10.19万亿元,同比增长22.6%,增速比上年末高5.5个百分点。

  同时,房地产企业亦加大了发债力度。信用评级机构联合资信的研究报告显示,2018年银行间和交易所市场共发行房地产债券390只,较2017年的191只大幅增加199只;银行间和交易所房地产债券发行规模共计4731.86亿元,较2017年的2371.74亿元增加2360.12亿元,增幅达99.51%。在海外发债方面,据Wind数据统计,2018年内地房地产企业共发行海外债券139只,同比增长56.18%,发行规模汇率换算后约523亿美元,同比增长13.3%。

  与2017年相比,2018年海外债券发行增速大幅下滑,一定程度上与政策管控有关。2018年6月,国家发改委就《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》相关问题表示,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

  融资是一把双刃剑,一方面为房企提供了必要的发展资金,另一方面则给房企套上了债务的枷锁。一旦企业现金流不足以还本付息,将会产生债务危机,已摘牌的中弘股份便是前车之鉴。

  有统计显示,2019年—2021年,房企债券将迎来到期高峰,兑付压力有如泰山压顶。那么,目前国内房企的债务压力孰高孰低?处于何种水平?

  考虑到预售制度令房企预收账款较多,传统的资产负债率并不适合评估房企的真实负债状况,相比之下,净负债率更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。根据有息负债、现金及所有者权益等指标,标点财经研究院联合《投资时报》对2018年营收达百亿以上A股房企(36家)及港股内房企(38家)的净负债率进行了计算,推出《A股百亿营收房企净负债率排行榜》和《港股百亿营收内房企净负债率排行榜》。

  分析结果显示,不管是A股房企抑或是港股内房企,2018年末整体净负债率均较上年同期有所下降。其中,A股百亿营收房企中,(600708.SH)等21家公司净负债率超过100%,净负债率上升的有14家;港股百亿营收内房企中,净负债率超过100%的有10家,佳源国际控股(2768.HK)等20家公司净负债率上升。

  

  31家公司净负债率高于100%

  根据公司年报及Wind资讯提供的数据计算,样本中36家A股上市房企2018年末整体净负债率为105.23%,较2017年末下降4.47个百分点。具体到公司层面,有21家公司2018年末的净负债率超过100%,占比达58.33%,排名前十的公司分别为(000732.SZ)、(000046.SZ)、(600325.SH)、光明地产、(000961.SZ)、(000620.SZ)、(000402.SZ)、(000671.SZ)、(600208.SH)以及(600606.SH)。

  (600565.SH)、(600823.SH)、(600515.SH)、(600675.SH)的净负债率则不足30%。其中中华企业2018年末净负债率为负,意味着该公司的货币资金足以覆盖其有息负债,债务压力较小。

  港股内房企方面,38家样本公司2018年整体净负债率为78.37%,同样较上年末有所下降,幅度为4.32个百分点。2018年末净负债率超过100%的有10家,由高至低依次为北大资源(0618.HK)、恒盛地产(0845.HK)、建发国际集团(1908.HK)、佳兆业集团(1638.HK)、富力地产(2777.HK)、首创置业(2868.HK)、佳源国际控股、中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)、融信中国(3301.HK)。其中北大资源、恒盛地产的净负债率均在300%以上。而在榜单的另一端,深圳控股(0604.HK)、建业地产(0832.HK)、中国海外宏洋集团(0081.HK)的净负债率低于30%。

  

  46%样本公司净负债率上升

  与2017年末相比,不少大中型房地产公司的净负债率出现了下降。在A股百亿营收房企中,有22家公司的净负债率下行,包括(600657.SH)、泰禾集团、(000656.SZ)、(601588.SH)等。港股百亿营收内房企中,净负债率下降的有18家,包括融创中国、中国恒大、碧桂园(2007.HK)等。

  尽管样本整体净负债率在好转,但依然有部分房企的净负债率呈上升之势。在A股百亿营收房企中,有14家公司2018年末的净负债率较2017年末有所提高,包括(002244.SZ)、光明地产、新湖中宝、(000069.SZ)等。其中,随着规模的扩张,滨江集团的净负债率由2017年末的-3.87%提高至2018年末的98.06%,上升幅度超过100个百分点。

  净负债率上升的港股百亿营收内房企则有20家,包括建发国际集团、首创置业、佳源国际控股、万科企业(2202.HK)、旭辉控股集团(0884.HK)、富力地产等。建发国际集团、首创置业的净负债率提升幅度均在30个百分点以上,其中建发国际集团的净负债率由2017年末的207.4%升至2018年末的242.08%,攀升了34.68个百分点。